什麼是組屋

什麼是組屋

新加坡的住宅房產主要分為兩種:組屋和私人住宅。組屋是由建屋發展局負責發售和管理,為廣大新加坡公民和永久居民提供的、供屋主長期自住的、廉價的公共住房。只有新加坡公民才能購買新組屋,永久居民只可以在二手轉賣市場上購入組屋。在組屋購入後,一般必須在屋主住滿五年後才可轉賣。建屋發展局規定一個完整的家庭只能同時擁有一間政府組屋。

組屋的發展歷程

新加坡的舉世矚目的公共住房保障體系並非一蹴而就,其發展可分為以下幾個階段:

1.減緩屋荒,進行基礎建設階段(1960——1970)

1959年新加坡獲得自治時,人口約150萬,其中有25萬人住在貧民窟,33萬人住在違法搭建的建築中,居住條件十分惡劣。為瞭解決房荒問題,新加坡在1960年頒佈了《建屋與發展法》,並根據該法令於同年2月1日成立了建屋發展局,開始全面負責新加坡公共住房的建設與管理,為人們提供可負擔得起的組屋以及附屬配套設施。1961年,建屋發展局開始“五年建屋計劃”,1964年宣佈實行“居者有其屋”計劃,開始推行住房自有化政策,鼓勵中低收入階層以分期付款的方式購買組屋。至1970年,建屋發展局累計推出11.8萬個租賃單位和4.3萬個“居者有其屋單位”,約35%的人口住進組屋。

2.建設新市鎮。

大量增加住房供應階段(1971-1980)在這個階段,組屋的建造數量逐年增加,以滿足需求的速增,而且建屋發展局開始有計劃地按衛星城模式建興新鎮,如大巴窯、巨集茂橋及金文泰等組屋區。建屋發展局也從此時期開始供應四、五房式的公寓給月薪較多的家庭。1975年新加坡放鬆組屋轉售限制,規定居滿五年的政府組屋可按市價自由出售,組屋轉售市場由此形成,住房私有化程度也隨之不斷提高。

1971至1980年,建屋發展局推出l0.5萬個租賃單位26.5萬個“居者有其屋單位”,在這一時期,租賃單位建設減緩,而“居者有其屋單位”的建設大幅度增加。截至1980年,已有67%的人口住進了組屋。

新加坡的住宅房產主要分為兩種:組屋和私人住宅。組屋是由建屋發展局負責發售和管理,為廣大新加坡公民和永久居民提供的、供屋主長期自住的、廉價的公共住房。只有新加坡公民才能購買新組屋,永久居民只可以在二手轉賣市場上購入組屋。在組屋購入後,一般必須在屋主住滿五年後才可轉賣。建屋發展局規定一個完整的家庭只能同時擁有一間政府組屋。

3.擴張任務範圍階段(1981——1990)

隨著新加坡經濟的發展和國民收人水平的提高,建屋發展局一方面調高家庭人息上限以滿足國民購屋的需求。另一方面則更關註為居民提供高質量的生活環境及培養家庭觀念和鄰裡概念上,推行如樂齡人士、聯名抽簽以及多代同堂等政策,這些政策吸引了許多新申請者,導致1984年出現生產高峰。隨著屋齡的增長,新加坡開始了重建舊組屋區的初步計劃,拆除空置的租賃物業,將騰空出來的地段進行重新規劃,重而改善舊組屋區的設施和綠化。在這一階段,建屋發展局推出5.5萬個租賃單位和4o萬個“居者有其屋單位”,租賃單位的建設繼續減少,“居者有其屋單位”的建設仍然快速增加。到1990年,住在組屋的人口達~U87%,也是至今為止居住組屋人口比例的最高峰,1990年以後,組屋人口比重呈現逐漸下降趨勢,這是因為收入較高的一部分群體住進了更高端的私人公寓。

4.質量改良階段(1991——2000)

經過以上幾個階段的發展,到1990年絕大部分居民的住宅問題都得到瞭解決。新加坡把精力放在進一步改良建築品質和提高服務水平上。例如1992年通過主要升級計劃,業主可以通過投票選擇增加一個空間,比如雜物間。1994年通過中期升級方案改善組屋設施。1995年通過選擇性整體重建計劃,為了更好地利用土地,有選擇性地將舊的組屋拆除,併在附近地段為受影響的居民提供新的住房。

1995年正式公佈了“執行共管公寓計劃”,使業主擁有停車場等設施,物業由管理法團管理和維護,其設計和設施可與私人公寓相媲美,但價格比私人公寓便宜。“執行共管公寓計劃”適合中高收人人士購買,它的推出解決了這些“夾心”人群的購房問題。

在這個階段,建屋發展局推出6.7萬個租賃單位和43.5萬個“居者有其屋單位”。到2000年,住在組屋的人口為86%,開始出現下降趨勢。

5.改善設施,建設社區,發展綠色環保建築,可持續發展階段(2001年至今)

在21世紀,新加坡政府在組屋的發展方向上,主要有兩種趨勢:一是選擇在遠離市中心的城郊建設擁有良好自然景觀的政府組屋,如榜鵝新城;另外就是對老城區的政府組區進行改造和加建。

新加坡政府在2001年通過電梯改造計劃,該計劃使電梯能在每一層停降,讓老齡人及行動不便的居民進出更加方便。2002年通過城市中心復興計劃,為屋齡較久的市鎮(如大巴窯)或社區鄰裡增加新的發展,改善那裡的設施和環境,以便和新的住屋發展相互融合,使居民的生活素質得到提高。

為提高組屋居民的生活質量,新加坡還在在2008年通過了家居裝修方案,主要是針對常見的裝修問題提供維修服務,包括修複混凝土剝落、廁所改造、天花板漏水、更換污水管等。為增加社區的凝結力,在2008年通過鄰裡重建計劃,該計劃的其中一個主要特點是鼓勵居民積极參与社區的公共論壇。

現在,對新加坡的組屋建設而言,最大的挑戰是如何滿足新加坡人民的最新要求,考慮如何進一步改進設計,運用新材料新科技,進一步提高環保要求,比如一些新的組屋會建有空中花園,還能很好地利用到太陽能(如榜鵝的首批綠色組屋一綠馨苑)。因為新加坡氣候多雨,很多新建築建設了雨水蓄積設施,把雨水蓄積起來澆花。為了提高利用效率,在丹戎巴葛建設了帶有空中花園的50層摩天組屋——達士嶺摩天組屋。達士嶺摩天組屋在2010年獲得美國芝加哥高層建築和城市住區理事會頒發的“最佳高層建築”獎,成為全球四個得獎建築之一。

組屋計劃的基本內容

新加坡於1959年脫離馬來西亞實現自治,當時全國共有人口158萬人,其中75萬人沒有住房,5O萬人居住在貧民窟和窩棚內,擁有像樣住宅的人只占居民總數的9%,房荒是其嚴重的社會問題。由於新加坡國土面積只有600多平方公裡,但人口卻相對較多,土地資源寶貴,住房建設成本高,一般家庭無力自行解決住房問題。解決大多數居民的住宅問題便成為當時政府面臨的嚴峻課題。

為此,新加坡政府開始積極地從各方面綜合解決這一難題。首先是於1960年頒佈《建屋與發展法》,並根據該法設立建屋發展局,制定規劃,統一負責住宅的建設、分配管理工作。1964年推出“居者有其屋”計劃(即通常說的“組屋”計劃)。為此,首先要解決建房的資金來源問題。在金融方面,新加坡政府設立了公積金制度,個人40%-50%被強制性劃入公積金帳戶,其中企業和個人各負擔一半;積累的私人公積金由政府借給建屋發展局作為建房的最初資金,建成後的組屋出售給用戶,費用則從用戶的公積金中逐年扣除。公積金制度使國家建得起住房,居民買得起住房。其次,新加坡政府按不同的收入水平制定購置組屋的政策,凡月收入800新元以下的家庭購屋首次付款只占房款的5%,其餘的95%可向建屋局申請貸款,期限可達25年,每月可用繳納的公積金還款;凡月收入4000新元以下的中等收入家庭可以申請購買公共組屋,首次付房款為20%,80%向建屋局貸款,在20-25年中,每月從繳納的公積金中還款:月收入4000新元以上的高收入家庭,只能按市場價格向私人建築商購買私人產業房。政府組屋的租金和售價是由政府確定的低於市場的價格,準市場價大約為市價的1/4左右,由此所造成的收支差額,由政府通過預算津貼的方式從出讓土地的收益中彌補。“組屋”計劃經過短短的20多年實施,98%以上的新加坡人解決了住房問題,住房自有化率高達81%。今天的新加坡,已擁有組屋50多萬套,私人建設的共管式公寓和置地住宅20多萬套,總量為70多萬套。當然,新加坡的住房公積金制度在成功地解決了住房問題的同時,也產生了一些負面的影響,如公積金繳費率過高,勞動力成本升高,企業負擔過重等。

組屋計劃的經驗

新加坡解決住房問題的“組屋”計劃政策有如下特點:

(一)政府是建立住房保障制度的主導力量

為解決居民基本住房問題而成立的建屋發展局是起主導作用的組織者。它承擔了“組屋”的規劃、建設、經營和管理等工作,保證了“居者有其屋”計劃的真正落實。這說明,只有政府才能面向廣大居民群眾,出於公心解決他們的切身問題。

(二)銀行儲蓄貸款和公積金是“組屋”計劃資金的主要來源

“組屋”計劃的資金來源主要是兩個方面,二是銀行儲蓄貸款,二是強有力的公積金制度。其中帶強制性的公積金制度是一個創造,起了很大的作用。公積金是由新加坡中央公積金局統一管理的公益性強制儲蓄。公積金一般投資於各種政府債券,但隨時可用於住房發展局融資。其周轉方式是:政府借用存儲的私人公積金給建屋發展局建房,然後將房屋售給用戶,費用則從用戶的公積金中逐年扣除。

(三)針對不同層次居民的購屋準入政策

對高收入水平的居民,政府不幫助解決住房問題,而是通過住房商品化方式解決。收入低者才進入“組屋”計劃。同時制定政策,依購房者的經濟收入水平分層次購屋,其首付款和還款額及還款方式都有所不同,能夠適應不同收入水平居民的需要,確保了他們買得起房。

(四)分級別提供公有住宅補貼和低水平房價

主要是嚴格按家庭收入水平來確定享受住房保障補貼的級別。例如,在住房短缺時,只有月收入不超過8oo新元的家庭才有資格申請租住組屋。而最低組屋房價僅為市價的1/4左右,從而保證低收入者買得起房。其收支差額由政府通過土地出讓政策的調整來彌補

(五)重視各類家庭在居住小區中的社會融合

由住房發展局建設的居民小區,混合有不同戶型,既有組屋又有商品房,因此每個小區都彙集了不同民族、不同社會階層的居民,促進其融合。另外,政府還採取現金補助和優先購房的激勵機制,鼓勵複合家庭或已婚子女申請鄰近父母的住房,以方便相互照應。

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